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Immobilien - Ertragssteuer

Mit 1. April 2012l sind in Österreich neue Regelungen bezüglich der Besteuerung von Immobilien-Verkaufsgewinnen in Kraft getreten. Im Wesentlichen bedeutet dies dass Gewinne aus der Veräußerung privater Liegenschaften ab 1.4.2012 unbefristet besteuert werden. Die Regeln der „alten Spekulationssteuer“ gelten somit nicht länger. Bei Immobilien, die nach dem 31.3.2012 veräußert werden, ist hinsichtlich der Besteuerung zwischen "steuerverfangenen Immobilien", die ab dem 1.4.2002 (bzw. in bestimmten Fällen 1.4.1997) entgeltlich angeschafft wurden, und "Altfällen" zu unterscheiden.


"Steuerverfangene Immobilien"
Im Regelfall unterliegen Immobilien, die ab dem 1.4.2002 angeschafft wurden  einer einheitlichen Immobilienertragsteuer in Höhe von 25% des Veräußerungsgewinns, also der Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis. Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus.
Ab einer Behaltedauer von 10 Jahren kann eine Inflationsabgeltung in Höhe von 2% pro Jahr, insgesamt gedeckelt mit 50%, geltend gemacht werden. Ab dem 35. Jahr wird der Spekulationsgewinn daher mit 12,5% besteuert.


"Altfälle"
Bei einem letzten entgeltlichen Erwerb vor dem 1.4.2002  wird pauschal der Veräußerungserlös (tatsächlicher erzielter Kaufpreis) besteuert, und zwar wie folgt:
• 3,5% vom Veräußerungserlös bzw.
• 15% vom Veräußerungserlös, wenn seit dem 1.1.1988 eine Umwidmung stattgefunden hat
Über Antrag ist es in jedem Fall aber möglich, alternativ den Spekulationsgewinn zu errechnen und diesen mit 25% zu versteuern oder aber auch mit dem Einkommensteuertarif zu veranlagen.

 

Befreiung von der Immobilien-Ertragsteuer für Hauptwohnsitze und selbst erstellte Gebäude
Hauptwohnsitzbefreiung
Wenn eine Immobilie ab der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient hat oder in den letzten 10 Jahren vor der Veräußerung 5 Jahre durchgehender Hauptwohnsitz gegeben war, entfällt die Immobilien-Ertragsteuer.

Selbst erstellte Gebäude
Eine weitere Steuerbefreiung gibt es für selbst erstellte Gebäude (Veräußerer hat die Bauherreneigenschaft) gegeben: Diese Gebäude dürfen aber in den letzten 10 Jahren vor Veräußerung nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden sein.
Ferner bestehen noch einige weitere Ausnahmen (Tauschvorgänge im Rahmen eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens, Anrechnung von Grunderwerbsteuern und Stiftungseingangssteuern sowie Erbschafts- & Schenkungssteuern der letzten 3 Jahre vor Veräußerung auf die Spekulationssteuer).

HINWEIS: Es bestehen ferner diverse Sonderregelungen, so beispielsweise in Zusammenhang mit der Geltendmachung von Absetzbeträgen von Anschaffungs- und Herstellungskosten, mit vermieteten Immobilien, Vorsteuerberichtigung etc., die hier nicht näher erläutert werden. Es ist daher jedem, der plant seine Immobilien zu verkaufen jedenfalls dringend geraten, vor dem Verkauf von Liegenschaften fachmännische Beratung von Rechtsanwälten und Steuerberatern einzuholen.